Cómo Heredar una Propiedad en España Siendo Extranjero o No Residente
Heredar un piso o una casa en España cuando vives fuera del país es una de las situaciones más complejas —y más comunes— a las que se enfrenta un expatriado o un familiar no residente en Europa. El fallecimiento de un ser querido ya es emocionalmente agotador. Descubrir que hay un inmueble en España que gestionar desde el extranjero, con plazos fiscales estrictos, documentación en varios idiomas y un proceso notarial que no conoces, puede convertirse en una carga adicional difícil de llevar.
La buena noticia es que el proceso, aunque burocrático, es perfectamente manejable si se conocen los pasos correctos. Esta guía está pensada para no residentes, ciudadanos europeos que viven en el extranjero, y familias internacionales que se encuentran ante una herencia inmobiliaria en España.
Primer paso: obtener el NIE si no lo tienes
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número fiscal que identifica a cualquier extranjero ante la administración española. Sin él, es imposible aceptar una herencia, pagar impuestos o inscribir un inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Puedes solicitarlo en el Consulado español de tu país de residencia, sin necesidad de viajar a España. El formulario es el EX-15, que debes presentar junto con tu pasaporte original y una copia, y una justificación del motivo (la herencia). El coste oficial es de aproximadamente 10,12 euros (tasa 790, código 012). El plazo varía según el consulado: entre 2 y 6 semanas en la mayoría de los casos.
Muchos herederos optan por otorgar un poder notarial a un abogado o gestor en España para que tramite el NIE y el resto del proceso en su nombre, evitando desplazamientos durante un momento ya difícil.
Los documentos que necesitas
| Documento | Dónde se obtiene | Observaciones |
|---|---|---|
| Certificado de defunción | Registro Civil del lugar de fallecimiento | Si murió fuera de España, debe estar apostillado y traducido al español |
| Certificado de últimas voluntades | Ministerio de Justicia de España | Solo puede solicitarse 15 días hábiles después del fallecimiento. Coste: ~3,78 € |
| Testamento original (si existe) | Notaría donde se otorgó | Si está en otro idioma, necesita traducción jurada |
| Escrituras del inmueble | Notaría o Registro de la Propiedad en España | O nota simple del registro |
| NIE o DNI de todos los herederos | Según nacionalidad y residencia | Ver apartado anterior |
Si el fallecido era ciudadano europeo no residente en España, también puede ser relevante el Certificado Sucesorio Europeo, previsto por el Reglamento (UE) nº 650/2012, que facilita el reconocimiento de la herencia en todos los países de la Unión Europea.
El proceso ante notario español paso a paso
1. Verificación de la existencia de testamento. Lo primero es consultar el Registro de Actos de Última Voluntad para saber si el fallecido otorgó testamento en España.
2. Declaración de herederos (si no hay testamento). Si no hay testamento, los herederos deben tramitar una declaración de herederos ab intestato ante notario. Este proceso puede ser más lento y requerirá demostrar el parentesco mediante documentos oficiales.
3. Inventario y valoración de la herencia. El notario elabora el inventario de bienes del causante, incluyendo el inmueble con su valor catastral y de mercado. Esta valoración determina la base imponible del impuesto de sucesiones.
4. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Los herederos firman ante notario la escritura por la que aceptan la herencia y se adjudican los bienes. Si no puedes acudir en persona, puedes autorizar a un representante mediante poder notarial apostillado.
5. Liquidación de impuestos. Antes de inscribir el inmueble, hay que pagar los impuestos correspondientes.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Una vez pagados los impuestos, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. Solo entonces eres legalmente propietario.
Impuestos a pagar: sucesiones + plusvalía municipal
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Es el principal impuesto de la herencia en España. Para los no residentes en la UE o el EEE: desde la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 2014, los no residentes tienen derecho a aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde se ubique el bien. Los tipos efectivos pueden oscilar entre el 1% y el 34% según la comunidad autónoma, aunque comunidades como Madrid o Andalucía tienen bonificaciones del 99% para descendientes directos.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su transmisión. Lo paga el heredero. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se paga si ha habido un incremento real de valor. En ciudades como Madrid o Barcelona, puede representar varios miles de euros.
Consejo: contrata a un asesor fiscal especializado en herencias transfronterizas antes de aceptar la herencia. En algunos casos puede interesar más renunciar que aceptar.
Plazos críticos que no puedes ignorar
| Plazo | Acción | Consecuencias del incumplimiento |
|---|---|---|
| 6 meses desde el fallecimiento | Presentar y pagar el Impuesto de Sucesiones | Recargo del 5% al 20% + intereses de demora |
| 6 meses desde el fallecimiento | Pagar la plusvalía municipal | Recargo del 5% al 20% según el retraso |
| 30 días hábiles | Posibilidad de solicitar prórroga de 6 meses más | Debe solicitarse antes de que venzan los primeros 6 meses |
La prórroga de seis meses adicionales debe solicitarse expresamente a la Agencia Tributaria o a la comunidad autónoma competente antes de que venza el plazo inicial. Muchos herederos no residentes la desconocen y acaban pagando recargos evitables.
Qué hacer si hay múltiples herederos en distintos países
Uno de los escenarios más frecuentes y delicados: varios hermanos o familiares herederos, cada uno viviendo en un país diferente.
Todos los herederos deben estar de acuerdo para vender, alquilar o gestionar el inmueble. Sin unanimidad, puede bloquearse la gestión durante años. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede iniciar un procedimiento de división de la cosa común ante los tribunales españoles, que puede acabar en una subasta pública del inmueble.
Es fundamental designar a un representante común (generalmente un abogado o gestor en España) que coordine los trámites y actúe en nombre de todos mediante poder notarial.
Vender la propiedad heredada vs. conservarla
Si decides vender, el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) se aplica con un tipo del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para el resto. La base es la ganancia patrimonial (precio de venta menos valor de adquisición declarado en la herencia).
Si decides conservar, ten en cuenta los gastos de mantenimiento, comunidad, IBI y seguros, que pueden acumularse hasta varios miles de euros al año si el inmueble está lejos de donde vives.
En cualquier caso, si decides vender, el comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta como garantía del IRNR y depositarlo en Hacienda.
Sucesio: prepara la transmisión antes de que ocurra
La mayor parte del caos que viven las familias internacionales cuando heredan un bien en España se debe a que nadie había preparado nada con antelación. El causante no había dejado un inventario claro de sus bienes. Los herederos no sabían si había testamento, ni dónde estaban las escrituras, ni qué cuentas bancarias existían.
Sucesio ha sido diseñado precisamente para resolver ese problema, antes de que ocurra. Es un complemento al testamento tradicional que permite organizar y transmitir de forma segura la ubicación de las escrituras, quién es el notario, referencia catastral, cargas pendientes, activos digitales, documentos importantes, y mensajes personales.
Para familias internacionales con bienes en España, Sucesio puede significar la diferencia entre una herencia ordenada que se resuelve en meses y un proceso caótico que dura años y genera conflictos entre herederos.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Para situaciones concretas, consulta con un abogado o gestor especializado en derecho sucesorio internacional.