Hériter d'un Bien Immobilier en Espagne en tant qu'Étranger ou Non-Résident
Vous venez d'apprendre que vous êtes héritier d'un appartement ou d'une maison en Espagne. Peut-être que vos parents y avaient leur résidence secondaire, ou qu'un proche expatrié y vivait depuis des années. La nouvelle est souvent mêlée de tristesse et d'une question très pratique : par où commencer, depuis l'étranger, dans une langue que vous ne maîtrisez pas forcément, avec un système juridique qui n'est pas le vôtre ?
La réalité est la suivante : hériter d'un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger ou non-résident est tout à fait possible, mais le processus est long, bureaucratiquement dense, et semé de délais légaux contraignants. Ce guide vous donne une vue complète et concrète de ce qui vous attend.
Première étape : obtenir le NIE si vous ne l'avez pas
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est l'identifiant fiscal attribué à toute personne étrangère qui interagit avec l'administration espagnole. Sans lui, vous ne pouvez ni signer d'actes notariaux, ni payer des impôts en Espagne, ni enregistrer un bien à votre nom.
Comment l'obtenir depuis la France ou la Belgique : faites la demande auprès du consulat espagnol de votre pays de résidence, en présentant le formulaire EX-15, une pièce d'identité en cours de validité, et un justificatif de la raison de la demande.
Coût : environ 10,20 € (taxe administrative officielle, formulaire 790).
Délai : variable selon le consulat, de quelques jours à plusieurs semaines. N'attendez pas — obtenez votre NIE dès que possible, car il conditionne toutes les étapes suivantes.
Si vous avez plusieurs héritiers sans NIE, chacun doit en faire la demande individuellement.
Les documents nécessaires
| Document | Origine | Remarque |
|---|---|---|
| Acte de décès | Mairie / état civil du lieu de décès | Doit être apostillé si hors UE |
| Certificat de dernières volontés espagnol | Registre Central des Dernières Volontés (Madrid) | À demander 15 jours après le décès. Coût : ~3,78 € |
| Testament espagnol (si existant) | Notaire espagnol où il a été rédigé | |
| Testament étranger homologué | Tribunal ou notaire selon le pays | Apostille + traduction assermentée |
| NIE de chaque héritier | Consulat / police espagnole | Indispensable |
| Livret de famille ou actes de naissance | État civil national | Prouve le lien de parenté |
| Titre de propriété du bien (escritura) | Registre de la propriété espagnol |
Le Certificado de Últimas Voluntades confirme si le défunt a rédigé un testament en Espagne et chez quel notaire. Il s'obtient auprès du Ministerio de Justicia espagnol, ne peut être demandé qu'à partir du 15e jour suivant le décès, et coûte environ 3,78 €.
Si le défunt était de nationalité européenne et résidait en Espagne, le Règlement européen sur les successions (EU 650/2012) s'applique : la loi du pays de résidence habituelle du défunt est en principe retenue.
Le processus chez le notaire espagnol étape par étape
1. Constitution du dossier. Votre avocat ou gestoria prépare l'ensemble des documents et obtient les pièces manquantes au registre de la propriété.
2. Rédaction de l'acte de partage héréditaire (Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia). Ce document officialise qui hérite de quoi. Il doit être signé par tous les héritiers, en personne ou par procuration notariée.
3. Paiement des impôts. Avant de signer l'acte définitif, les droits de succession doivent être réglés. Le notaire ne peut pas finaliser la succession sans preuve de paiement.
4. Signature chez le notaire. Tous les héritiers (ou leurs représentants munis d'une procuration) signent l'acte. Si vous êtes à l'étranger, une procuration (poder notarial) établie dans votre pays et apostillée vous évite le déplacement.
5. Inscription au Registre de la Propriété. Le notaire transmet l'acte au registre pour que le bien soit officiellement inscrit à votre nom. Ce processus peut prendre plusieurs semaines.
Les impôts à payer : droits de succession + plusvalía municipal
1. L'impôt sur les successions (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Cet impôt est géré au niveau des Communautés Autonomes. Pour les non-résidents fiscaux en Espagne, depuis 2015 et une décision de la CJUE, les héritiers européens bénéficient des mêmes abattements que les résidents. Le taux d'imposition varie généralement entre 7,65 % et 34 % selon la valeur nette du bien hérité et le degré de parenté.
2. La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Cette taxe locale est due à la mairie de la commune où se trouve le bien. Elle est calculée sur la plus-value théorique du terrain depuis la dernière transmission. Depuis la réforme de novembre 2021, deux méthodes de calcul coexistent — l'héritier peut choisir la plus favorable. Si la valeur du terrain n'a pas augmenté, il est désormais possible de ne pas payer de plusvalía.
Délai de paiement de la plusvalía : 6 mois à compter du décès, avec possibilité de demander une prolongation de 6 mois supplémentaires auprès de la mairie concernée.
Les délais critiques à ne pas manquer
| Délai | Action requise |
|---|---|
| 15 jours après le décès | Demande du Certificat de Dernières Volontés |
| 6 mois après le décès | Paiement de l'impôt sur les successions |
| 6 mois après le décès | Paiement de la plusvalía municipal |
| Possible prolongation | Demande écrite avant l'expiration des 6 mois (6 mois supplémentaires sans pénalité) |
En cas de retard dans le paiement de l'impôt sur les successions, les pénalités s'échelonnent de 5 % à 20 % du montant dû. Ce délai de 6 mois est souvent sous-estimé par les familles étrangères qui pensent avoir le temps. En réalité, rassembler les documents, obtenir les NIE, traduire les pièces et trouver un notaire compétent prend en général entre 2 et 4 mois.
Que faire en cas de plusieurs héritiers dans différents pays
Tous les héritiers doivent signer l'acte de succession. Si l'un d'eux ne peut pas se déplacer en Espagne, il peut mandater un représentant via une procuration notariée (poder notarial), établie dans son pays de résidence, apostillée, et traduite en espagnol.
Si les héritiers ne s'entendent pas sur la vente ou la conservation du bien, la procédure peut se bloquer. En cas de désaccord persistant, le recours judiciaire (acción de división de cosa común) est possible mais long et coûteux.
Il est fortement recommandé de désigner un représentant fiscal commun en Espagne (avocat ou gestoria) qui centralise les démarches et communique avec tous les héritiers, quelle que soit leur localisation.
Vendre le bien hérité vs. le conserver
Si vous vendez, la vente génère un impôt sur la plus-value. En tant que non-résident fiscal espagnol, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente à la source et de le verser à l'Agencia Tributaria. Le taux d'imposition sur la plus-value pour les non-résidents européens est de 19 %.
Si vous conservez, vous devrez payer l'IBI (taxe foncière) annuellement, déclarer les revenus locatifs si vous louez, et souscrire une assurance habitation adaptée.
Sucesio : préparez la transmission avant que cela n'arrive
Ce que ce guide décrit, c'est ce que vivent les familles après le décès — souvent dans l'urgence, le deuil, et sans aucune préparation préalable. Ces situations sont évitables.
Sucesio est le complément au testament traditionnel pensé pour les familles expatriées et transfrontalières. La plateforme vous permet d'organiser, centraliser et transmettre en toute sécurité les informations sur vos biens immobiliers en Espagne (références cadastrales, localisation des titres de propriété, coordonnées du notaire), vos actifs numériques et financiers avec des instructions claires, et vos messages personnels et documents de famille.
Sucesio ne remplace pas votre notaire ou votre avocat. Il garantit que tout ce dont ils auront besoin sera disponible immédiatement, au bon moment, pour les bonnes personnes.
Quand une famille hérite d'un bien immobilier en Espagne sans préparation, le processus prend en moyenne 12 à 18 mois. Avec une organisation préalable, ce délai peut être réduit de moitié.
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Votre famille mérite une transmission préparée. Pas une course contre la montre.
Ce guide est fourni à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour toute situation spécifique, consultez un avocat spécialisé en droit successoral international.