Herdar Imóvel em Portugal como Estrangeiro: Guia Passo a Passo

Em resumo: Herdar um imóvel em Portugal como não residente é possível — mas envolve um processo formal com prazos, documentação específica e intervenção notarial obrigatória. Este guia explica o processo passo a passo, do óbito ao registo predial em nome dos herdeiros.

Porquê Este Processo É Diferente

Herdar um imóvel não é como receber uma transferência bancária. Em Portugal, a transmissão de propriedade imobiliária por morte exige:

Escritura pública de habilitação de herdeiros ou aceitação de herança — lavrada perante notário
Pagamento do Imposto do Selo (ou declaração de isenção)
Registo predial na Conservatória do Registo Predial competente

Sem estes passos, o imóvel continua formalmente registado em nome do falecido — e os herdeiros não podem vender, arrendar, hipotecar ou fazer obras sem resolver a situação jurídica.

Passo 1 — Obter a Certidão de Óbito e Apostilar

Se o falecido morreu fora de Portugal, é necessária a certidão de óbito emitida no país onde ocorreu o óbito.

Para que esta certidão seja reconhecida em Portugal:

Deve ser apostilada ao abrigo da Convenção de Haia (se emitida num país signatário)
Deve ser traduzida para português por tradutor juramentado (tradutor oficial)

Preveja 2 a 4 semanas para apostila e tradução.

Se o falecido morreu em Portugal, a certidão de óbito é emitida pela conservatória do registo civil do local do óbito.

Passo 2 — Verificar se Existe Testamento em Portugal

Em Portugal, os testamentos notariais são registados no Registo Central de Testamentos (conservatória dos registos centrais). Os herdeiros devem pedir uma certidão do Registo de Testamentos para confirmar se existe testamento registado em Portugal e onde se encontra o original.

Este passo é obrigatório mesmo que os herdeiros saibam que o falecido não tinha testamento em Portugal — a certidão negativa é necessária para o processo notarial.

Passo 3 — Obter NIF para os Herdeiros Não Residentes

Todos os herdeiros não residentes que não tenham NIF (Número de Identificação Fiscal) português devem obtê-lo antes de prosseguir. O NIF é necessário para:

Submeter a declaração de Imposto do Selo (Modelo 1)
Outorgar escritura perante notário
Registar o imóvel em nome dos herdeiros

O NIF pode ser obtido:

Numa repartição de finanças em Portugal (pessoalmente ou por procuração)
Num consulado português no país de residência do herdeiro
Online, com procuração reconhecida, em alguns casos

Passo 4 — Apresentar o Modelo 1 do Imposto do Selo

Antes da escritura, os herdeiros devem submeter o Modelo 1 do Imposto do Selo à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), identificando todos os bens da herança situados em Portugal.

Prazo: 3 meses após o óbito (prorrogável por mais 3 meses).

Se os herdeiros estiverem isentos (filhos, cônjuge, pais), a declaração é submetida igualmente mas o Imposto do Selo é liquidado a zero. Se não estiverem isentos, o imposto de 10% deve ser pago antes da outorga da escritura.

Passo 5 — Escritura de Habilitação de Herdeiros ou Aceitação de Herança

A escritura pública é o documento central de todo o processo. Existem dois tipos:

Escritura de habilitação de herdeiros: Apenas identifica quem são os herdeiros legais. Não formaliza a aceitação nem partilha os bens. Pode ser um passo intermédio antes da aceitação.

Escritura de aceitação de herança (com ou sem partilha): Formaliza a aceitação da herança pelos herdeiros. Se houver vários herdeiros, pode incluir a partilha do imóvel (atribuição a um ou mais herdeiros, com ou sem tornas).

Documentos necessários:

Certidão de óbito (apostilada e traduzida, se estrangeira)
Certidão do Registo de Testamentos (positiva ou negativa)
Testamento (se existir) — apostilado e traduzido se estrangeiro
Certidões de nascimento ou casamento comprovativas das relações familiares
NIF de todos os herdeiros
Caderneta predial do imóvel (obtida na AT)
Certidão do registo predial atualizada (obtida na Conservatória do Registo Predial)
Declaração de liquidação do Imposto do Selo ou comprovativo de isenção

Passo 6 — Registo Predial

Após a outorga da escritura, o imóvel deve ser registado em nome dos herdeiros na Conservatória do Registo Predial da área onde o imóvel se situa.

O registo pode ser requerido pelo notário que lavrou a escritura (é frequente) ou diretamente pelos herdeiros (ou seu representante).

Custos do registo predial: Calculados em função do valor do imóvel — tipicamente entre 0,1% e 0,3% do valor, com mínimos fixos.

Prazo: O registo deve ser efetuado no prazo de 2 meses após a escritura, sob pena de coima.

Duração e Custos Típicos do Processo

Fase	Duração Estimada
Apostila + tradução da certidão de óbito	2–4 semanas
Obtenção de NIF para herdeiros não residentes	2–4 semanas
Certidão do Registo de Testamentos	1–2 semanas
Submissão Modelo 1 AT e liquidação fiscal	4–8 semanas
Escritura notarial	1–2 semanas após documentação completa
Registo predial	2–4 semanas após escritura
Total típico	4–6 meses

Custos estimados (processo simples, 1 imóvel, 1–2 herdeiros):

Honorários do notário: €400–€1.200 (variam com o valor do imóvel e complexidade)
Registo predial: €150–€400
Solicitador/advogado (se contratado): €500–€2.000+
Traduções e apostilas: €150–€400
Imposto do Selo (se não isento): 10% do valor tributável

Procuração para Herdeiros Não Residentes

Se os herdeiros não puderem estar presentes em Portugal para as diligências, podem outorgar uma procuração a um representante em Portugal (advogado, solicitador ou pessoa de confiança).

A procuração deve:

Ser lavrada perante notário no país de residência do herdeiro
Ser apostilada ao abrigo da Convenção de Haia
Ser traduzida para português por tradutor juramentado

O representante com procuração pode submeter declarações à AT, outorgar escrituras e registar o imóvel em nome dos herdeiros.

Como o Sucesio Facilita Este Processo

O processo de herança de imóvel em Portugal exige reunir uma grande quantidade de documentação — muita dela relativa aos bens, contas e situação jurídica do falecido. Para herdeiros não residentes, obter estas informações remotamente pode ser o principal obstáculo.

O Sucesio garante que os seus herdeiros recebem desde o início:

Referência matricial e de registo predial de todos os seus imóveis em Portugal
Contacto do seu notário e solicitador
IBAN das suas contas bancárias portuguesas
Cópia de referência do seu testamento (localização, não conteúdo)
Instruções específicas para o processo de herança

Perguntas Frequentes

Posso vender o imóvel antes de registar a herança? Não. Sem o registo em nome dos herdeiros, não é possível vender o imóvel. O processo de herança deve ser concluído antes de qualquer alienação.

O que acontece se o imóvel tiver hipoteca? A hipoteca acompanha o imóvel. Os herdeiros herdam o imóvel com o ónus da hipoteca. Podem aceitar a herança e assumir a dívida, ou, se as dívidas superarem o ativo, renunciar à herança ou aceitá-la a benefício de inventário.

Posso renunciar à herança? Sim. A renúncia à herança deve ser feita perante notário e deve ser total — não pode renunciar apenas ao imóvel e aceitar outros bens. O prazo para renunciar é de 10 anos, mas é aconselhável fazê-lo o mais cedo possível para evitar responsabilidades.

O imóvel tem rendas em atraso ou IMI em dívida. O que acontece? Os herdeiros que aceitam a herança assumem também as dívidas. Dívidas de IMI, rendas em atraso e outras responsabilidades associadas ao imóvel passam para os herdeiros. A aceitação a benefício de inventário limita a responsabilidade ao valor do ativo.