Onroerend Goed Erven in Spanje als Buitenlander: De Praktische Gids

Kort samengevat: Als niet-ingezeten buitenlander een woning in Spanje erven is mogelijk — maar de procedure is bewerkelijker dan in Nederland of België. Notaris, kadaster, erfbelasting en NIE-nummers moeten worden gecoördineerd, vaak vanuit het buitenland. Deze gids legt de 8 stappen uit die uw erfgenamen moeten doorlopen.

Waarom Spaanse vastgoederfenissen voor niet-ingezetenen complex zijn

Onroerend goed valt in heel Europa onder het recht van het land waar het zich bevindt (lex situs). Dat betekent: uw vakantiewoning in Málaga of uw appartement in Barcelona valt bij overlijden altijd onder Spaans recht — ongeacht of u in Nederland een testament heeft, of u Nederlands recht heeft gekozen, en of uw erfgenamen ooit in Spanje zijn geweest.

Het Spaanse erfrecht kent de notaris (notario) een centrale rol toe. Zonder notariële erfakte (Escritura de Herencia) kan geen woning in Spanje op naam worden gezet. Punt.

Voor erfgenamen met woonplaats in het buitenland betekent dit: zij moeten persoonlijk naar Spanje reizen en de akte voor de notaris ondertekenen — of een in Nederland of België notarieel opgemaakte en gelegaliseerde volmacht uitschrijven zodat een gemachtigde in Spanje namens hen kan handelen.

Stap 1: Overlijdensakte verkrijgen en registreren

Het overlijden moet worden ingeschreven bij het bevoegde Spaanse burgerlijk register (Registro Civil). Is de overledene in het buitenland gestorven, dan vindt de inschrijving plaats bij het Spaanse consulaat in het land van overlijden.

De Spaanse overlijdensakte wordt in deze stap afgegeven. Als de originele overlijdensakte in Nederland of België is afgegeven, heeft u nodig:

Een officiële overlijdensakte
Een apostille conform het Haags Verdrag van 1961 (te verkrijgen bij de bevoegde autoriteit)
Een beëdigde vertaling in het Spaans door een beëdigd vertaler

Stap 2: Verklaring van laatste wil aanvragen

Het Certificado de Últimas Voluntades is een staatsdocument dat bevestigt of de overledene in Spanje een testament heeft achtergelaten en bij welke notaris het wordt bewaard.

Dit verzoek kan vroegst 15 werkdagen na het overlijden worden ingediend. Bevoegd is het Ministerie van Justitie (Ministerio de Justicia). Het verzoek kan online worden ingediend (sede.mjusticia.gob.es) of via een Spaanse gestor. Kosten: ca. €3,70.

Als er geen Spaans testament is, kan een buitenlands testament worden erkend — maar het moet worden voorzien van een apostille en zijn vertaald in het Spaans.

Stap 3: NIE-nummers voor alle erfgenamen

Het Número de Identificación de Extranjero (NIE) is het Spaanse fiscaal identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE kan geen erfgenaam de erfakte ondertekenen. Zonder handtekening geen eigendomsoverdracht.

Hoe en waar aanvragen:

Bij het Spaanse consulaat-generaal in Nederland (Amsterdam) of België (Brussel of Antwerpen) — afspraak vereist, wachttijden van 4–8 weken zijn niet ongebruikelijk
Of rechtstreeks in Spanje bij een Comisaría de Policía Nacional of een Oficina de Extranjería

Benodigde documenten: Paspoort, ingevuld formulier EX-15, motivering van de aanvraag (erfenis is een erkende motivering).

Aanbeveling: De NIE-aanvraag zo vroeg mogelijk indienen — dit is de meest voorkomende vertraging in het proces.

Stap 4: Vermogensinventaris en taxaties opstellen

Vóór de notariële erfakte moeten alle Spaanse vermogensbestanddelen worden geïnventariseerd en gewaardeerd:

Voor onroerend goed:

Kadasteruittreksel (nota simple) bij het Registro de la Propiedad van de vestigingsplaats — bevestigt eigendom en lasten
Valor de referencia van het kadaster (sedecatastro.gob.es) — officiële referentiewaarde als minimumwaarderingsgrondslag voor de erfbelasting

Voor bankrekeningen:

Saldobevestiging per overlijdensdatum van elke Spaanse bank

Voor voertuigen, waardevolle objecten enz.:

Marktconforme taxaties of professionele waarderingsrapporten

Stap 5: Notarisafspraak en erfakte

Met alle documenten stelt de notaris de Escritura de Herencia op. Deze akte:

Vermeldt erflater en erfgenamen
Somt alle Spaanse vermogensbestanddelen en schulden op
Legt het erfdeel van elke erfgenaam vast conform testament of wettelijk erfrecht
Kent specifieke vermogensbestanddelen toe aan individuele erfgenamen
Wordt door alle erfgenamen ondertekend (persoonlijk of per volmacht)

Voor erfgenamen met woonplaats in Nederland of België: Het is mogelijk een in Nederland of België notarieel opgemaakte en gelegaliseerde volmacht (poder notarial) te verlenen aan een vertrouwenspersoon, advocaat of gestor in Spanje om namens u te ondertekenen. De volmacht moet in het Spaans zijn vertaald.

Notariskosten: De notaristarieven in Spanje zijn wettelijk geregeld en gebaseerd op de gedeclareerde vermogenswaarde. Voor een woning ter waarde van €200.000–€400.000 bedragen de notariskosten doorgaans €600–€1.200.

Stap 6: Erfbelasting betalen

Vóór de inschrijving van de woning in het kadaster moet de erfbelasting (Modelo 650) zijn betaald.

Termijn: 6 maanden vanaf de overlijdensdatum (verlengbaar tot 12 maanden bij tijdig verzoek binnen 5 maanden).

Bevoegd: De autonome gemeenschap waar het onroerend goed zich bevindt.

Wie dient in: De erfgenaam zelf of zijn gemachtigde. De notaris doet dit niet. Een lokale gestor of abogado is aanbevelenswaardig.

Stap 7: Kadasterinschrijving

Na ondertekening van de erfakte en betaling van de erfbelasting wordt de woning bij het Registro de la Propiedad op naam van de erfgenaam/erfgenamen gezet. Vereist zijn:

Gecertificeerde kopie van de erfakte
Bewijs van betaling van de erfbelasting
Bewijs van betaling van de Plusvalía Municipal (gemeentelijke waardestijgingsbelasting op onroerend goed)

De inschrijving duurt doorgaans 2–6 weken na indiening van de volledige stukken.

Stap 8: Lopende verplichtingen na inschrijving

Na de tenaamstelling neemt u als nieuwe eigenaar alle lopende verplichtingen over:

Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)
Belasting voor niet-ingezetenen (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) — bij onverhuurde woning forfaitaire heffing over de kadastrale waarde; bij verhuur over de werkelijke huurinkomsten
Servicekosten (cuota de comunidad) indien van toepassing
Actualisering van de verzekeringspolis

Hoe Sucesio uw erfgenamen tijd en geld bespaart

De grootste bron van vertragingen en kosten bij Spaanse vastgoederfenissen is niet de belasting — het is de tijd die erfgenamen nodig hebben om überhaupt te weten te komen wat er is en waar het zich bevindt.

Met Sucesio kunt u voor uw erfgenamen vastleggen:

Volledige vastgoedgegevens: adres, kadasternummer, kadasterregisternummer, waarde
Contactgegevens van de bevoegde notaris en uw Spaanse gestor
Kopieën van relevante documenten (aankoopakte, NIE, enz.)
Gegevens over alle hypotheken en schulden
Praktische instructies over wie zij als eerste moeten benaderen

Veelgestelde vragen

Moet ik als erfgenaam persoonlijk naar Spanje reizen? Niet per se. U kunt in Nederland of België een notarieel opgemaakte en gelegaliseerde volmacht verlenen aan een vertrouwenspersoon (advocaat, gestor, familielid) die in Spanje namens u handelt. De volmacht moet in het Spaans zijn vertaald.

Wat als meerdere erfgenamen het niet eens kunnen worden over de verdeling van de woning? Als erfgenamen niet tot overeenstemming kunnen komen, stagneert de procedure. Een gerechtelijke boedelscheiding of mediatie kan noodzakelijk worden — een veelvoorkomende en kostbare twistbron.

Kan ik de geërfde woning meteen verkopen? Pas na volledige kadasterinschrijving en betaling van alle belastingen. In de praktijk duurt dit 6–18 maanden na de overlijdensdatum.

Wat als de woning is belast met een hypotheek? De hypotheek gaat samen met de woning over op de erfgenaam. De erfgenaam kan de erfenis aanvaarden (inclusief de schulden), verwerpen (renuncia de herencia) of — in bepaalde gevallen — de nalatenschap beperken tot het nalatenschapvermogen (aceptación a beneficio de inventario).

Gerelateerde artikelen

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Raadpleeg voor uw specifieke situatie een op internationale nalatenschappen gespecialiseerde notaris, advocaat of belastingadviseur in Spanje.